业主的权益保护：单个业主能行使的知情权简单高效

  小区业主为达到监督物业公司服务、规范公共收益的管理和使用、保障业主权利意愿愈发强烈，物业服务关系到广大业主的切身利益和生活品质，关系到小区、社区乃至社会的和谐稳定。在不少地方，业主付出的高价物业费并未获得等值的物业服务，这样的“质价不等”造成业主与物业服务企业的矛盾一天比一天突出，物业服务纠纷不断。成立一个不受制于物业服务企业的、能真正代表业主的业委会够理性维权和谐保障业主权益的最大化。但真正成功且长时间坚持下去的少之又少。

  业主的权利有：对专有部分的所有权，对共有部分的使用权、收益权，选举权和被选举权、罢免权、知情权、监督权、撤销权，享受物业服务的权利，获得行政机关协助的权利。

  所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主知情权是业主不被重复收费、不交冤枉钱，享受质价相符的服务，明明白白消费的重要保障。然而，很多小区的物业收费不明不白，公共收益也是一笔糊涂账，因此，业主权益很难得到保障。那么，在小区事务中，业主享有哪些知情权呢？近日，一起业主知情权纠纷案的宣判，给了我们很多启发。根据判决结果，法院要求物业公司提交21大项内容，给业主复印查阅，非常详细！法院要求：当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

  公告内容 法院:贵阳市云岩区人民法院；开庭日期:2022-04-26；开庭时间:2022-04-26 14:00:00；法庭:少年法庭；案号:（2022）黔0103民初66号；案由:业主知情权纠纷；法官:书记员:申萍;审判员:田彩莲（承办人）；当事人:中天城投集团物业管理有限公司,何宏英,李建忠；原告:何宏英,李建忠；被告:中天城投集团物业管理有限公司

  被告:中天城投集团物业管理有限公司，地址贵州省贵阳市云岩区新添大道南段289号中天花园玉兰园E座2楼。

  原告李 诉被告中天城投集团物业管理有限公司(以下简称“中天物业公司”)业主知情权纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李的共同委托代理人李 ，被告中天物业公司的委托代理人，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告 斥称，原告 英和李是父母与子关系，原告:…购有位于贵阳市观山湖金融二期 号房，在原告父子收房以及装修过程中，被告向原告父子收取了装修服务费、垃圾清运费、消防放水费等费用，并开具收据。原告认为以上费用没有收费依据，没有开具发票，属于违规乱收费，理应退还。

  被告出具给原告的收费单据上注明是住宅物业服务费。如果按照住宅物业服务标准衡量，3元/㎡/月，所提供的物业服务标准应属于非常高端的小区，且提供非常专业、优质的物业服务，而小区现状达不到高端小区的物业服务标准。被告一直以居住小区物业服务标准提供服务，以商业用房收费标准收取物业服务费，其提供的服务与小区房屋性质不匹配，提供的物业服务与小区的收费标准不匹配。就被告提供的物业服务来看，应按照住宅小区的标准降低我小区的物业服务收费标准，达到被告提供的物业服务质量与收费标准相匹配的情形。原告了解到被告已经将小区的包括但不限于保洁、保安、设施维保、电梯维保、绿化维护、停车场管理权、催收物业费等物业服务事项转包给第三人，并未向小区业主公示，更未得到小区业主的追认。物业服务合同是带有委托性质的典型合同，被告的行为已经侵害了原告的合法权益。

  被告和小区建设单位中天城投集团贵阳国际金融中心有限公司存在同一控股的股份关系，都由中天城投集团有限公司控股，被告与建设单位存在利害关系，被告与建设单位订立的前期物业服务合同违反了《物业管理条例》第二十四条的原则性规定。违反了招投标法等相关法律、法规、司法解释，应属无效合同。

  根据法律规定，小区停车费、公共区域收益、物业服务费的收费标准等，需要经过业主大会的表决后，方可执行。被告收取物业服务费的形式属于“包干制”经营，被告未通过业主大会表决并获得法定支持后，才可以确定收费项目和收费标准。

  被告向小区业主公示物业费、停车费、公共区域收益的收支和使用情况不仅是合同约定，也是法定义务。被告至今不明确物业服务标准、拒不公示物业费、停车费、公共区域收益等收支情况，导致原告的财产遭受损失，房屋无法保值增值并获得预期收益。原告要求被告提供物业服务合同、物业服务标准、公示相关费用和收益收支情况和资金去向，是法律赋予业主的监督权和知情权。

  另外，被告一直向原告收取电费，但是从未向原告出示过供电部门的委托收取电费的委托书，并擅自提高每度电的单价进行收取，被告一直以线变损耗费为由向原告多收取电费32%，以 0.7045 元/度标准收取电费。被告的营业执照经营范围内，没有以居民生活用电作为经营范围的备案，被告不具备擅自对电费收取、电价加价的权利。被告加价收取的部分属于被告的经营盈利，也未依法报税、缴税。

  一、判令被告在本案判决生效之日起三十日内向原告提供观山湖区贵阳国际金融中心二期商务区社区物业管理区域内，自收房以来至2021年(即2017年8月1日至2021年12月31日期间)关于小区的下列资料文件供原告复印查阅:1、与建筑设计企业签订的《前期物业服务合同》、与业主(即原告)签订的《前期物业服务合同》;2、物业服务合同备案证明物业服务等级:3、服务内容、服务标准、收费项目、收费项目收费依据、物业收费方式计费、起止时间、物业价格举报电线、停车场转包合同、保洁外包合同、保安外包合同、设施维保外包合同、绿化维护外包合同、物业服务费催收外包合同、电梯维保合同、消防维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、快递柜合同、共有场地出租合同、电梯广告合同及上述合同方的营业执照:5、物业服务费收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料);6、物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库的物权归属、车位、车库的处分、出租情况及停车位数量，停车费缴存票据和财务明细情况收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料);7、公共场地设施租金、广告费(含电梯、门禁、公共部位等广告等)、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料);8、被告营业执照:9、小区的建筑区域总平面图、总规划图:10、管理人员持证上岗的上岗书;11、小区的管理规约服务人员的基本情况;12、物业工作人员的职责分工联系方式、投诉机制;13、安全生产应急预案;14、二次供水蓄水池清洗记录和送检记录;15、小区手扶电梯和升降电梯的使用记录和养护记录:16、小区消防设备设施的年检手续;17、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况;18、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收的资料:19、供水供电单位委托收取的委托书、收费依据、收费标准、收支明细;20、人员配置、安保配置、巡逻记录:21、建筑区划内车位车库的处分情况;22、业主对物业满意度调查表、满意度的明细;23、相关部门的检查合格准许使用的文件;24、特种设备(即高压电设备)年检记录养护记录:25、消防合格巡视记录:26、二十四小时消控室(消防控制室)有资格证人员工作包录;27、对公共区域的绿化日常养护服务标准养护记录;28、对外墙楼顶防水的养护记录;29、物业服务用房的使用情况。

  被告中天物业公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅相关资料，但原告的知情权应当在法律规定的范围内行使，超过法律规定范围外的文件，我司有权不予提供。关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，因被告不是车位的所有权人，无权对车位进行处分，所以并不清楚车位的处分情况，关于该项诉请，被告不是适格被告。二、关于原告主张的诉讼请求，其可通过公开途径取得，被告并不是唯一的倍类学刑握方。如原告诉请的服务内容、服务标准、收费项目、收费方式计费、起止时间、价格举报电话等，双方签订的《前期物业服务合同》均有明确约定，无需被告另行提供。

  三、原告诉请查阅法律规定范围外的资料，涉及被告基本经营信息和商业秘密，原告无故主张查阅，没有法律依据。根据《物业管理条例》第二十九条的规定，物业服务企业可以将物业管理区域内专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。因而物业公司即便存在将部分服务委托给专业性服务企业的行为，也符合法律规定，属于被告的正常经营管理行为，该行为属于被告的商业秘密，原告无权查阅。综上，原告超过法律范围外的诉请主张，应当驳回。

  经审理查明:2014年11月14日，被告与中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司(以下简称“中天国际金融公司”)签订《中天会展金融中心二期项目前期物业服务委托管理合同》，被告成为中天国际金融公司开发建设的中天会展金融中心金融二期的前期物业服务公司，合同第十六条约定:委托管理期限为本合同签订生效之日起至中天会展金融中心金融二期成立业主委员会并代表全体业主重新与乙方签订《物业服务委托管理合同》之日止。2016年1月31日，两原告 ()与中天国际金融公司签订《商品房买卖合同》，原告向该公司购买位于贵阳市观山湖区林城路与长岭路西北角贵阳国际金融中心二期商务区第 、寓房屋，建筑面积平方米,并于 2017 年7月收房，成为该小区业主。2017年8月6日，原、被告签订《商业物业前期管理服务合同》，合同第二条约定:本协议有效期限自本协议签订之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。第五条第1款约定了物业管理服务原、被告均表示案涉小区除了有N区以外，还有其他区域;该小区电费由被告代收代缴;至于水费，该小区部分业主自行向自来水公司缴纳，有部分业主的水费由被告代收代缴;

  被告提交金融二期商务区N区物业服务中心2018年、2019 年、2020 年年度物业服务收支公示表【载明营业收入有:物管费收入、房屋租金收入、场地租赁管理费、广告服务收入、停车费收入等;且2019年11月18日N区停车场已移交贵阳城司。营业成本有:人力成本(写明物业公司各岗位职工在岗人数)、劳务外包费(即保洁、秩序劳务外包费、环境绿化费、垃圾清运费)、设备维保费等】，拟

  证明被告已向原告公布物业服务合同共有部分的使用和收益情况。原告认为该收支公示表并不是其诉请中要求获特的资料。诉讼中，对于原告诉讼请求第一项中要求复印查阅案涉小区2017年8月1日至2021年12月31日期间的29点资料。

  二、被告有第5点、第7点、第9点、第 13点、第 14点、第 16 点、第 18 点、第 20点、第 24点、第25点、第26点、第 27 点、第 29 点的资料，但不同意原告复印查阅。

  三、关于第三点中的物业收费方式计费(即物业费的构成和比例)、起止时间、物业价格举报电话等资料，被告称原、被告签订的《物业前期管理合同》第五条第一项物业费的构成即是收费方式计费，收取物业费起止时间在该合同中也有约定;被告没有价格举报电话。

  四、关于第四点停车场转包合同、保洁外包合同、保安外包合同、设施维保外包合同、绿化维护外包合同、物业服务费催收外包合同、电梯维保合同、消防维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、快递柜合同、共有场地出租合同、电梯广告合同及上述合同方的营业执照，被告称其有保洁外包合同、绿化维护外包合同、电梯维保合同、垃圾清运合同四份合同，但只有《电梯维保合同》对方公司的营业执照复印件，没有其余三份合同对方公司的营业执照;因被告没有将相关事项外包，故没有其余合同。

  五、关于第6点物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库的物权归属、车位、车库的处分、出租情况及停车位数量，停车费缴存票据和财务明细情况收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等资料)，被告称车位车库物权归属处分出租情况均在建筑设计企业处，其无此资料:被告有停车位数量、停车费缴存票据、财务明细情况、收支账目等资料，但认为不应该向原告提供。

  六、关于第 11 点小区的管理规约服务人员的基本情况，被告认为此资料属于其基本经营信息，不应向原告提供。

  七、关于第 12 点物业工作人员的职责分工联系方式、投诉机制，被告称其已将该资料公布在电梯间，无需公告，但未举证证明。

  八、关于第 15 点小区手扶电梯和升降电梯的使用记录和养护记录，被告称没有使用记录，有养护记录，但不同意提供给原告。

  九、关于第 17 点建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况，被告称有该资料，并已提供小区N区的资料给原告。原告承认收到N区资料，但认为小区包含了N区、E区、C区，被告未提供全部小区的资料。

  十、关于第 19 点供水供电单位委托收取的委托书、收费依据、收费标准、收支明细，被告称没有委托书;收费依据、收费标准是根据国家规定收取;有收支明细，但不同意提供给原告。

  十一、关于第 10 点、第 23 点，被告认为诉请不明其不应向原告提供。

  另，原告提交案外人向原告之子 催缴案涉房屋物业费的电线段,拟证明被告委托第三方法务催收物业费，所以要求被告提供物业服务费催收外包合同。被告对该证据不予认可，称是被告公司的人向原告催收物业费。现原告起诉来院，诉请如前后，原告因已获得部分资料以及诉请内容重复，遂表示放弃诉讼请求第一项中第1点、第8点、第21 点，放弃第3点中要求被告提供服务内容、服务标准、收费项目、收费项目收费依据之诉请。

  本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第十三条规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录:(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”被告作为案涉小区的物业服务企业，应向句含原告在内的业主公开其提供物业服务相关事项、资料。

  本案争议焦点为原告诉请第一项中有关案涉小区的26点资料(其已放弃的诉请除外)，被告是否应当提供给原告复印查阅:

  对于被告持有的第5点、第7点、第9点、第 13 点、第14 点、第 16 点、第 18 点、第 20点、第 24点、第25第26 点、第 27 点、第 29 点资料，被告依法应当提供给原告复印查阅。

  对于第2点、第22点、第28点的资料，被告否认有该资料，原告亦未能举证证明被告持有此资料，故对原告要求复印查阅该资料之诉请，不予支持。

  对于第三点中物业收费方式计费(即物业费的构成和比例)、起止时间、物业价格举报电话等资料，原、被告签订的《物业前期管理合同》中约定有物业费的构成、收取物业费起止时间，被告无需再向原告提供;但该合同没有约定物业费各种费用的比例，被告对此应向原告公开。至于价格举报电话，被告不负有公布该电话号码的义务，故无需提供给原告。

  对于第四点中被告认可持有的保洁外包合同、绿化维护外包合同、电梯维保合同、垃圾清运合同四份合同，被告签订合同，理应审核对方的营业执照等材料，故被告应将这四份合同以及合同相对方的营业执照(复印件)提供给原告复印查阅。被告否认有第四点中的停车场转包合同、保安外包合同、设施维保外包合同、配套用房出租合同、共有场地出租合同、电梯广告合同六份合同，但其提交的《N区物业服务中心 2018 年、2019 年、2020年年度物业服务收支公示表》载明营业收入有房屋租金收入、场地租赁管理费、广告服务收入等，且2019年11月18日N区停车场已移交贵阳城司;经营成本有劳务外包费(含秩序劳务外包费等)，则被告应当持有该六份合同，被告应将这些合同以及合同相对方的营业执照(复印件)提供给原告复印查阅;对于消防维保合同、快递柜合同，被告否认有该合同，原告未能举证证明被告将该事项外包，故对其要求复印查阅该合同以及合同相对方营业执照之诉请，不予支持。对于物业服务费催收外包合同，虽然原告提交了案外人催缴物业费的电话录音，但该录音不足以证明被告与他人签订了《物业服务费催收外包合同》，故对其要求复印该合同以及相应营业执照之诉请，不予支持。

  第6点车位、车库的物权归属，车位、车库的处分、出租情况及停车位数量，停车费缴存票据和财务明细情况收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等资料)，车位、车库物权归属即为车位、车库的处分情况，原告诉请内容重复，故本院对车位、车库的物权归属不予重复审理。原告要求复印查阅第6点的其余资料，符合法律规定，予以支持。

  第 11 点小区的管理规约、服务人员的基本情况，被告应当提供管理规约给原告查阅，但服务人员的基本情况不属于我国《民法典》第九百四十三条、《解释》第十三条规定的业主可查询的资料范围，对原告要求复印查阅该资料之诉请，本院不予支持。

  第12点物业工作人员的职责分工联系方式、投诉机制，被告称其已将该资料公布在电梯间，但未举证证明，故被告现应提供此资料给原告复印查阅。

  第15点小区手扶电梯和升降电梯的使用记录和养护记录，被告称没用记录，有养护记录，则应将养护记录提供给原告。

  第 17 点建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况，被告仅提供了小区N区的资料给原告，还应将小区其他区域的该内容资料提供给原告。

  第 19 点供水供电单位委托收取的委托书、收费依据、收费标准、收支明细，被告没有委托书，故无需提供给原告，但被告应将收费依据、收费标准、收支明细提供给原告。

  据此，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十三条、《物业管理条例》第十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下:

  一、被告中天城投集团物业管理有限公司于本判决生效之日起二个月内，提供贵阳市观山湖区林城路与长岭路西北角贵阳国际金融中心二期商务区的以下资料给原告复印查阅:

  2、停车场转包合同(或资料)、保洁外包合同、保安外包合同、设施维保外包合同、绿化维护外包合同、电梯维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、共有场地出租合同、电梯广告合同以及上述合同相对方的营业执照(复印件)。

  3、物业服务费收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细)。

  4、物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况及停车位数量、停车费缴存票据和财务明细情况收。账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细)。

  5、公共场地设施租金、广告费(含电梯、门禁、公共部位等广告)、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细)。

  15、被告中天城投集团物业管理有限公司代收水电费的收费依据、收费标准、收支明细。

  案件受理费 100 元,由原告 承担30元，被告中天城投集团物业管理有限公司承担 70元。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起 15 日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

  本判决发生法律上的约束力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。